Comprobación de la situación del inmueble por el comprador
Comprobación física del inmueble. Esta comprobación solo será posible cuando, se trate de viviendas de 2ª mano o vivienda nueva terminada. Recuerda que siempre es conveniente realizar esta comprobación asistido de un profesional.
Comprobación documental de la situación jurídica del inmueble. Una vez hecha la comprobación física, se debe realizar una verificación de la situación registral del inmueble; es decir: consultar en el Registro de la Propiedad la existencia o no de algún condicionante sobre el inmueble a adquirir, cargas o gravámenes o limitaciones del derecho de libre disponibilidad que pueda perjudicar el disfrute del mismo. Si existe alguna de esta circunstancia, es aconsejable que te asegures ante un profesional, antes de efectuar la compra y de no ser posible, tener perfecto conocimiento sobre el alcance de las mismas. La comprobación se realiza acudiendo al Registro de la Propiedad donde se encuentre el inmueble para solicitar en ventanilla una Nota Simple. No obstante, el notario, en el momento de la escritura te advertirá de las cargas y gravámenes que presenta el inmueble. ¡Presta especial atención a la lectura y no olvides preguntar en caso de duda!
En el Ayuntamiento puedes comprobar si el inmueble se encuentra afecto de modo desfavorable por algún plan urbanístico proyectado y si cumple las exigencias de los planes urbanísticos en vigor, así como si está al corriente en el pago de los tributos o contribuciones que gravan directamente el inmueble y en las que tras la compra del mismo puede quedar subrogado de forma subsidiaria.
En la comunidad de propietarios puedes enterarte de las deudas en concepto de comunidad, si bien el notario requerirá del vendedor un Certificado firmado por el presidente en el que se hará constar las deudas pendientes.
En las compañías suministradoras de agua, luz y gas obtendrás información acerca de si existen pagos pendientes por estos conceptos. A veces resulta más económico sufragar las deudas del propietario anterior que promover un alta nueva.
Documento de compromiso y efectos de cada uno
Una vez te hayas decidido por un inmueble, es momento de formalizar el compromiso correspondiente y que más se adapte a tu situación y a la del inmueble. En función de ello te informamos de algunas de las consecuencias de la firma de un documento con el vendedor que comprometa la operación.
- Solicitud de compra
- Compromiso de venta o de compra
- Documento de arras
- Opción de compra
- Documento privado de venta
- Escritura pública
Debes de tener en cuenta que la firma de un tipo de documento u otro, depende de la situación en que se encuentre el inmueble, así como de los acuerdos que hayas convenido con el vendedor. No existe ninguna norma que obligue a la firma de uno u otro documento, ello es facultativo de las partes y está en función de lo que éstas acuerden. No obstante, la elección de un tipo de documento, dado la regulación que cada uno de ellos tiene, puede derivar a diferentes compromisos o efectos.
Ojo: Debes tener en cuenta que la consideración de un documento no depende del título que encabeza el mismo, sino de su contenido y de las obligaciones que se han pactado.
- Mediante la solicitud de compra, tan sólo se expresa el deseo de llegar a adquirir un inmueble, no supone compromiso de ninguna de las partes, tan sólo es la expresión de un deseo, cualquier parte puede desistir de su voluntad sin que exista exigencia de su cumplimiento.
- El compromiso de venta o de compra, es un documento por el que una de las partes, o las dos, se comprometen a efectuar la venta, aún no consumada del inmueble. Estos documentos suelen efectuarse en los casos en que hay un hecho pendiente de producirse de forma que las partes no quedarán comprometidas si ello no se produce, suele plasmarse como una promesa de vender en determinados supuestos. Este documento conlleva muy variados compromisos según las circunstancias de la operación.
- Mediante el documento de arras existe una intención de comprar y vender, en la que se efectúa la reserva del inmueble mediante la entrega de unas arras o señal. Esta cantidad que se entrega a cuenta conlleva un compromiso y los efectos del desistimiento unilateral suelen venir regulados en el propio documento.
- El documento de opción de compra conlleva la reserva del inmueble para el comprador durante el tiempo que se ha pactado, de forma que si en este plazo y en los términos convenidos no se adquiere el inmueble, se pierde la reserva o precio de la opción. Debes de tener en cuenta que por el hecho de firmar la opción no se manifiesta deseo de compra, pero la falta de este ejercicio suele conllevar la pérdida del importe entregado.
Los documentos reseñados pueden aparecer en su relación con la parte vendedora, aunque en la mayoría de los casos, te encontrarás con los que referimos a continuación:
- El contrato privado de venta, suele efectuarse en el tráfico inmobiliario con anterioridad a la formalización de la escritura pública. El instrumento del documento privado no quita eficacia a la venta que puede consumarse con la entrega del bien, si bien el riesgo se mantiene principalmente frente a terceros ya que no tenemos la protección registral y la consideración de tercero de buena fe.
- En la escritura pública de compraventa se efectúa normalmente de forma coincidente a la entrega del bien y pago del total precio de la compraventa, y no tiene por qué modificar las condiciones que se hubieran acordado en compromiso de venta, salvo expresa voluntad conjunta de las partes. Este documento se precisa para poder inscribir la titularidad en el Registro de la propiedad para que la compraventa surta efectos frente a terceros. El coste de la notaría depende del tipo de inmueble y de si existe hipoteca.
Información a suministrar por el vendedor
Cada comunidad autónoma tiene una regulación específica sobre la información a aportar por el vendedor, en el trámite de la venta de una vivienda; habitualmente y sin perjuicio de que se consulte esta norma, generalmente se exige que se aporte la siguiente información, según el tipo de inmueble que se adquiere:
Viviendas en primera transmisión.
- Datos relativos al promotor y al constructor.
- Condiciones económicas: precio total y conceptos que éste incluye.
- Características esenciales de la vivienda.
- Titularidad y situación de cargas de inmueble.
- Situación administrativa: licencia municipal de edificación, y de ocupación o calificación definitiva.
- Condiciones de uso y mantenimiento.
- Garantías por las cantidades entregadas a cuenta.
Viviendas en segunda o posteriores transmisiones.
Las mismas antes expuestas, salvo que en lugar de identificar al promotor o constructor se identifica al titular vendedor.
Viviendas en proyecto o en construcción
Cuando la venta de las viviendas se produzca en proyecto o en construcción de las mismas, el vendedor deberá acreditar los siguientes extremos:
- La disponibilidad de los terrenos, proyecto técnico y licencia de obras.
- La escritura de declaración de obra nueva en construcción y propuesta de estatutos.
- Previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabadas.
